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Spanish Off-Plan Property - Bank Guarantees - LEY 57/68

This blog is for all those Off-Plan property purchasers in Spain who have not received Bank Guarantees for their deposit funds as required by Spanish Law, in particular LEY 57/68 Article 1.1 and 1.2 and are now at risk of losing their money.

In addition many purchasers who did receive Bank Guarantees are now finding that the Spanish Banks are refusing to honour them without legal action being taken by the purchaser.

NOTA DE PRENSA - LA CAM CONSIGNA LA TOTALIDAD DE LAS CANTIDADES
10 August 2012

NOTA DE PRENSA – PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA – 10  DE AGOSTO DE 2012

 

GRUPO DE ACCIÓN FINCA PARCS  VS  CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO (CAM BANK) & PROMOTOR ESPAÑOL, CLEYTON GES SL

LA CAM DEBE DEVOLVER LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA EN COMPRAVENTAS SOBRE PLANO POR DECISIÓN JUDICIAL

 

LA CAM CONSIGNA LA TOTALIDAD DE LAS CANTIDADES, LOS INTERESES Y LAS COSTAS EN EL JUZGADO TRAS LA EJECUCIÓN PROVISIONAL DE LA SENTENCIA POR EL GRUPO FPAG


GRUPO DE ACCION FINCA PARCS –   DETALLE CRONOLÓGICO DE LA ACCIÓN JUDICIAL

 

 No se emitieron las garantías que la Ley establece en un total de 1.5 millones de Euros
  La demanda contra la CAM y la promotora Cleyton Ges SL se interpuso en Febrero de 2011

  La Audiencia Previa se celebró el 12 de Enero de 2012
  El juicio se celebró los días 21 y 22 de Mayo de  2012

  La Sentencia a favor de Finca Parcs Grupo de Acción se dictó el viernes 8 de Junio de 2012
  CAM y Cleyton GES SL  deben devolver cantidades que suman 1,5 millones de euros más
    intereses y costas.

  Julio de 2012 -  La CAM apela la Sentencia de Primera Instancia
  Julio de 2012 -  El grupo de acción Finca Parcs se opone a la apelación de la CAM
  Julio de 2012-  El grupo de acción Finca Parcs  insta la ejecución provisional de la Sentencia
  Agosto de 2012 – La CAM consigna el total de las cantidades más los intereses más las costas
    en el Juzgado
  La apelación se decidirá en la Audiencia Provincial de Albacete- se espera Sentencia  en al
    plazo de un año.

EJECUCIÓN PROVISIONAL DE LA SENTENCIA

 

Después del juicio que se celebró en Mayo, el promotor Cleyton GES SL y la CAM Bank (ahora SabadellCAM) fueron condenados por el Juzgado de Primera Instancia a devolver el total de las cantidades pagadas por los miembros del grupo de acción Finca Parcs más los intereses y las costas.   Cleyton GES SL no apeló la Sentencia de Primera Instancia; sin embargo ninguno de los demandados procedieron al pago de las cantidades objeto de condena en el plazo establecido en la Sentencia. Por ello, el grupo Finca Parcs interpuso la ejecución provisional de la Sentencia en el Juzgado y como resultado de ello la CAM ha consignado el total de las cantidades más los intereses y las costas tasados de manera provisional por el Juzgado.

Keith Rule coordinador del Grupo de Acción Finca Parcs comenta:

“Continuamos avanzando en el caso. Ya se ha producido la ejecución provisional de la Sentencia y al ser una entidad solvente esperamos tener una solución definitiva en breve. Nuestro caso se diferencia de otros en que hemos demandado al Banco y a la Promotora al mismo tiempo. Interpusimos la ejecución provisional de la Sentencia en el Juzgado el 18 de Julio, se admitió a trámite y se solicitó el pago provisional por el Juzgado a las dos entidades el 19 de Julio y el 1 de Agosto la CAM consignó el total de las cantidades en el Juzgado. En el momento oportuno, el Juzgado hará transferencia de dichos fondos a la cuenta de clientes de los abogados para que ellos custodien dichas cantidades hasta el resultado de la Apelación

 

OPOSICIÓN A LA APELACIÓN DE LA CAM

El grupo de Acción Finca Parcs se opuso en tiempo y forma al escrito de apelación de la CAM y está a la espera de la Sentencia de Apelación que será emitida por la Audiencia Provincial de Albacete.

Keith explica, “La Apelación no es presencial por lo que los demandantes no seremos de nuevo llamados a juicio. Tres Magistrados de la Audiencia Provincial de Albacete presidirán el Tribunal de Apelación y revisarán  todas las pruebas aportadas en el Juzgado de Primera Instancia. Con base en otras apelaciones seguidas en la Audiencia Provincial de Albacete, se espera que la Sentencia se emita en el plazo de un año”

 

Jaime de Castro, Abogado del Grupo de Acción Finca Parcs comenta,  “Trás revisar la apelación de la CAM y presentar nuestra oposición a dicha apelación, estoy convencido del resultado positivo de la apelación debido principalmente a la fuerza de la Sentencia de Primera Instancia y a las numerosas Sentencias de Audiencias Provinciales que al día de hoy defienden la responsabilidad y obligaciones de las entidades financieras en este tipo de juicios al amparo de la Ley 57/68”

 

María de Castro, abogado director de Costa Luz Lawyers, uno de los dos equipos jurídicos que ha estado trabajando en este y otros casos parecidos a lo largo de estos años ha añadido además que “El buen resultado de esta apelación contribuirá además de forma decisiva a reforzar la confianza en nuestro sistema judicial y bancario en el extranjero, que ha sido gravemente debilitado durante estos años de crisis. Estamos seguros de que la precisa interpretación de la Ley 57/68 por los Tribunales contribuirá de forma histórica a que estos abusos no se vuelvan a  repetir y a frenar posibles especulaciones inmobiliarias futuras”


A pesar de que la actuación de la CAM fue descrita por la Juez de Primera Instancia como “malas prácticas bancarias” la CAM sigue manteniendo que no fue responsable de la situación y que todas las irregularidades e ilegalidades fueron cometidas por el promotor.


LAS VICTIMAS DE OTROS  CASOS SIMILARES ESPERAN CON GRAN INTERES LA SENTENCIA

Otros compradores en promociones sobre plano a los que no se les emitieron los avales que establece la Ley aguardan el resultado de esta apelación con gran interés ya que esta Sentencia podrá ser usada a su favor en otros casos.


Keith añade;     “A lo largo de los últimos años los compradores que no tenían avales instaban solamente las acciones frente a los Promotores de sus viviendas. Ganaban el caso pero la ejecución de sus Sentencias se presentaba como insatisfactoria ya que en la mayoría de los casos los promotores tenían todos sus bienes embargados, habían desaparecido, estaban en situación de concurso, bajo administración o liquidación”


Aquellos compradores que tengan casos en esa situación deben pedir a sus abogados que revisen sus casos a fin de verificar que tienen suficientes pruebas para interponer una demanda frente al Banco que conocía de los depósitos de cantidades sobre plano y que omitió su deber de verificar la existencia de los correspondientes avales o frente al Banco que emitió un aval general o colectivo frente al promotor”

 

CADUCA LA LICENCIA PARA CONSTRUIR EN LAS HIGUERICAS, FINCA PARCS

El  Ayuntamiento de Hellín  ha dictado una Resolución de la Adjudicación
del Programa de Actuación Urbanizadora en el sector de Las Higuericas.

Como resultado de esto,  se ha suspendido la licencia que el promotor de Finca Parcs, Cleyton Ges SL  tenía para construir la Promoción
Las Higuericas Finca Parcs proyecto en Mayo de 2009 en el que se habían terminado solo el 10% de las 617 propiedades planeadas sin obtención de licencia por parte de ninguna de ellas.

La CAM  (SabadellCAM)  que es ahora el único acreedor de la promoción es dueña de las propiedades que en su día se construyeron pero ni él ni ningún otro promotor podrá continuar con la urbanización sin la previa sumisión de un nuevo proyecto en el Ayuntamiento y sin la previa obtención de licencia para construir.

 

UN FUEGO FORESTAL INMENSO CASI DESTRUYE LAS HIGUERICAS, FINCA PARCS

El pasado Julio, un gran fuego se desencadenó durante dos días en las montañas de la Sierra de los Donceles. El fuego llegó muy cerca de la zona de la promoción  Las Higuericas Finca Parcs y aunque no hubo daños en las infraestructuras, gran parte de la zona de bosque de la parte de atrás de la promoción quedó totalmente destruida.



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PRESS RELEASE - PAYMENT OF FULL AMOUNT BY CAM BANK
10 August 2012

PRESS / MEDIA RELEASE - FOR IMMEDIATE RELEASE – 10 AUGUST 2012

 

FINCA PARCS ACTION GROUP vs CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO (CAM BANK) & SPANISH DEVELOPER, CLEYTON GES SL

LEGAL PROCESS FORCES CAM BANK TO REFUND OFF-PLAN DEPOSITS

 

CAM BANK PAYS FULL AMOUNT OF THE BUYERS DEPOSITS PLUS LEGAL INTEREST AND COSTS TO THE COURT FOLLOWING THE FILING OF A PROVISIONAL ENFORCEMENT ORDER BY FINCA PARCS ACTION GROUP


FINCA PARCS ACTION GROUP – TIMELINE OF THE LEGAL ACTION

  2006 - No legally required Bank Guarantees for Off-Plan deposits totalling 1.5 million
    Euros
  February 2011 - Lawsuit against CAM Bank & developer Cleyton GES SL filed to Court

  12 January 2012 - First Instance Court Preliminary Hearing
  21 & 22 May 2012 - Trial held in First Instance Court - Hellín

  8 June 2012 - Judgment released in favour of Finca Parcs Action Group
  CAM Bank and Cleyton GES SL sentenced to return deposits amounting to almost 1.5   
    million Euros to the buyers with the addition of legal interest and costs
  July 2012 - CAM Bank appeals the First Instance Court Judgment
  July 2012 - Finca Parcs Action Group submits Opposition to the CAM Appeal
  July 2012 - Finca Parcs Action Group file Provisional Enforcement Order to the Court
  August 2012 – CAM Bank pays full amount of deposits plus legal interest and costs
    to the Court
  Appeal to be heard by the Albacete Appeal Court – decision expected within 1 year

PROVISIONAL ENFORCEMENT ORDER

 

Following the Finca Parcs trial in May of this year Spanish property developer Cleyton GES SL and CAM Bank (now SabadellCAM) were convicted jointly and severally by the First Instance Court to repay in full the off-plan deposits paid by members of the Finca Parcs Action Group plus interest and costs.  Cleyton GES SL did not appeal the First Instance Court Judgment; however neither defendant paid the funds to the Court within the time limit set by the Judgment.  Therefore the Finca Parcs Action Group filed a Provisional Enforcement Order with the Court which resulted in CAM paying the full value of the deposits plus the amount tentatively set for interest and costs to the Court.

Keith Rule coordinator of the Finca Parcs Action Group comments:

“We continue to make progress in this case and it shows that the Provisional Enforcement Order can work in a timely and efficient manner if you are enforcing a judgment against a solvent entity.  Our case differs to other similar cases due to the fact that we also included the Bank in our Lawsuit.  We filed our Provisional Enforcement Order with the Court on 18 July, it was admitted and enforced by the Court against both defendants on 19 July and on 1 August CAM paid the full amount to the Court.  In due course the Court will transfer the funds to our Lawyers client account and we will have ‘interim’ possession of our funds pending the result of the Appeal”.

OPPOSITION TO THE CAM BANK APPEAL

Finca Parcs Action Group filed their Opposition to the CAM Bank Appeal on time and the Appeal will now be heard by the Albacete Appeal Court.

Keith explains, “The Appeal is not a physical hearing so we will not be called to appear in person again.  Three magistrates in the Albacete Appeal Court will preside over the Appeal reviewing all the evidence and the first instance Judgment.  Based on the timescales of other appeals in the Albacete jurisdiction, we expect the appeal decision to be released within one year”.

Jaime de Castro, Lawyer for the Finca Parcs Action Group comments, “After reviewing the Banco CAM appeal and submitting our Opposition to that Appeal, I feel confident of a successful outcome in this case given the strength of the First Instance Judgment against CAM and the available Case Law relating to Banks liabilities and obligations according to Spanish Law, LEY 57/1968”

 

Maria de Castro, Director of Costa Luz Lawyers, one of the two legal teams that have been working on this and other similar cases over the past few years adds, "The success of this appeal will enhance confidence in our judicial and banking systems abroad which have been severely weakened during these years of crisis.  We are confident that the precise interpretation of LEY 57/1968 by the courts will help to encourage future real estate investment by ensuring that these abuses do not occur again"


Despite its actions being described by the First Instance Judge as ‘banking malpractice’ CAM Bank continues to maintain that it is not responsible for the situation and that all irregular actions and illegalities were committed only by the developer.

APPEAL DECISION EAGERLY AWAITED BY OTHER OFF-PLAN VICTIMS

Other buyers of off-plan property who were not issued with the legally required bank guarantees will be awaiting the outcome of this appeal with interest as an Appeal Court decision can be used as a Case Law precedent in other similar cases.

Keith says;     “During the past few years buyers without Bank Guarantees were advised to take legal action only against the developer.  They win the case, but enforcing the judgment proves very difficult as on most occasions the developers have asset stripped, gone missing, declared bankruptcy or entered Administration.

For buyers in that situation it is important their cases are now reviewed by their legal teams to see if they have the necessary evidence required to file a Lawsuit against either the Bank who knowingly accepted the off-plan deposit and failed in its legal obligation to issue or verify the existence of the corresponding Bank Guarantee or against a Bank who may have issued a Generic or Collective Bank Guarantee to the developer”.

 

LICENCE TO BUILD AT LAS HIGUERICAS, FINCA PARCS EXPIRES

The Ayuntamiento de Hellín (Hellín Town Hall) has issued a Resolución de la Adjudicación
del Programa de Actuación Urbanizadora en el sector de Las Higuericas.

The result of this is that Finca Parcs developer Cleyton GES SL has had the contract for the licence to build the Las Higuericas Finca Parcs development cancelled after they failed to complete the urbanisation within the time limit set according to the Contract signed with the Town Hall.

The Town Hall has now claimed the funds under the security bond that was given by Cleyton GES SL at the time of signing the contract
.

Cleyton GES SL abandoned the Las Higuericas Finca Parcs project in May 2009 completing only 10% of the planned 617 detached villas and none of the properties were granted a First Occupation Licence.

CAM Bank (SabadellCAM) as the single largest creditor now owns the properties that were constructed but they or any other developer or promoter cannot continue with the Urbanisation without first submitting a new draft plan to the Town Hall and requesting a new licence.

HUGE FOREST FIRE ALMOST DESTROYS LAS HIGUERICAS, FINCA PARCS

In July a huge forest fire burned out of control for 2 days in the mountains of the Sierra de los Donceles.  The fire came very close to the Las Higuericas Finca Parcs site and although the infrastructure was not affected, much of the forest area at the back of the site was destroyed.



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