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Spanish Off-Plan Property - Bank Guarantees - LEY 57/68

This blog is for all those Off-Plan property purchasers in Spain who have not received Bank Guarantees for their deposit funds as required by Spanish Law, in particular LEY 57/68 Article 1.1 and 1.2 and are now at risk of losing their money.

In addition many purchasers who did receive Bank Guarantees are now finding that the Spanish Banks are refusing to honour them without legal action being taken by the purchaser.

NOTA DE PRENSA - APELACIÓN DE BANCO CAM
19 July 2012

NOTA DE PRENSA. PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA

 

GRUPO DE ACCIÓN FINCA PARCS (FPAG)  vs CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO (CAM BANK) &  PROMOTOR ESPAÑOL, CLEYTON GES SL

APELACIÓN POR LA CAM

BANCO CAM (SabadellCAM) HA PRESENTADO RECURSO DE APELACIÓN FRENTE A LA SENTENCIA DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE CONDENABA A ESTOS A PAGAR 1.5 MILLONES DE EUROS A LOS COMPRADORES EN FINCA PARCS

GRUPO DE ACCIÓN FINCA PARCS – CRONOLOGÍA

   Se dejaron de emitir avales bancarios legalmente obligatorios por un valor de 1.5   
     millones de Euros
  La demanda frente a la CAM y la promotora Cleyton GES SL  se presentó en Febrero  
    de 2011

  La Audiencia Previa de la Primera Instancia tuvo lugar el 12 de Enero de 2012
  El juicio tuvo lugar los días lunes 21 de Mayo de 2012 & Martes 22 de Mayo de 2012

  Se dictó Sentencia a favor de los compradores en Finca Parcs el viernes 8 de Junio de
   2012
  Banco Cam y Cleyton GES SL  han sido condenados a la devolución de cantidades que
    ascienden a casi 1.5 millones de Euros más intereses y costas
  Banco CAM apela la Sentencia de Primera Instancia 

APELACIÓN DE BANCO CAM

Banco CAM, ahora SabadellCAM, ha interpuesto recurso de apelación frente a la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Hellín que condenaba al Banco junto con el promotor a la devolución de los depósitos de los compradores en el caso de la promoción  Higuericas Finca Parcs cerca de Murcia, en España.

En la Sentencia de Primera Instancia se condenaba a la CAM y a Cleyton GES SL al pago solidario de  1.5 millones de Euros más intereses más costas de 55 contratos relativos a 47 miembros del Grupo de Acción Finca Parcs.

El plazo para la interposición del recurso terminaba el pasado martes 10 de Julio de 2012 y el escrito de la CAM tiene de fecha el 9 de Julio.

La promotora, Cleyton Ges no ha apelado la Sentencia.

OPOSICIÓN A LA APELACIÓN

La apelación se admitió a trámite el 13 de Julio y el grupo Finca Parcs tiene ahora 10 días laborables para presentar la oposición a la apelación.

Jaime de Castro, Abogado del FPAG, espera que la resolución de la Audiencia de Albacete  sea favorable a los compradores, sobre todo debido a la “fuerza de la Sentencia de Primera Instancia y la existente jurisprudencia sobre obligaciones bancarias en la Ley 57/68”


PAGO DE MILLÓN Y MEDIO DE EUROS

 

De Castro anunció también que el pago de  1,494,710 Euros no había sido efectuado y que por ello, como la Ley de Enjuiciamiento civil española permite “ ha solicitado la ejecución provisional de la Sentencia mientras que la apelación se decide”

 
En lo referente a plazos para la emisión de la Sentencia de Apelación, De Castro afirmó que la Audiencia Provincial de Albacete  normalmente resuelve estos casos en un plazo razonable, que puede ser de dos meses a un año dependiendo de las características de cada caso.


En el juicio que se celebró en Mayo, la CAM mantuvo siempre que no era responsable de la situación y de que todas las irregularidades e ilegalidades habían sido cometidas por el promotor.

MALA GESTIÓN, NEGLIGENCIA Y MALAS PRÁCTICAS

Sin embargo, a pesar de que CAM Bank alega no tener relación alguna con los compradores, la juez de primera instancia afirma:

 

“La verdad es que la CAM conocía que los pagos que hacían los compradores en cuentas de sus oficinas eran cantidades adelantadas en compraventas sobre plano y la CAM mostró una dejación a absoluta de las obligaciones que la Ley 57/68 impone a las instituciones financieras y este comportamiento se puede describir como de mala práctica bancaria. Está claro que los depósitos se usaron de forma contraria lo establecido por la Ley 57/1968.

No debemos olvidar que la obligación de depositar las cantidades en una cuenta abierta especialmente para tal fin es de la institución financiera que no solo recibe el premium de las garantías sino que también se beneficia de los resultados del proyecto”

SabadellCAM

CAM Bank fue intervenida por el Banco de España en Julio de 2011 y luego vendida al Banco de Sabadell por un euro a finales de 2011. El informe que el FROB emitió para Banco de España describió las muchas irregularidades cometidas por los directores de la CAM, especialmente los préstamos concedidos de forma imprudente y la concesión de beneficios anuales y pensiones a los altos directivos de la Caja.

En Marzo de 2011 la CAM publicaba la obtención de beneficios por  38.9 millones de  Euros, sin embargo solo tres meses después, sus cuentas arrojaban pérdidas de 1,136 millones de euros.

En 2011  el Banco de España calificó a la CAM de “escandalosa” y “lo peor de lo peor”.

Los altos directivos de la CAM a quienes el FPAG envió sus reclamaciones en 2009, comparecen en la actualidad ante la Audiencia Nacional acusados de delitos societarios, estafas, malversación, apropiación indebida y manipulación del precio de las cosas.

 

La semana pasada la CAM fue liquidada después de 137 años de existencia como Caja de Ahorros y el negocio de la CAM se ha incorporado al Banco de Sabadell bajo el nombre SabadellCAM.

LA APELACIÓN ERA DE ESPERAR

Keith Rule,  el coordinador del FPAG ha declarado:

“Sabíamos que la CAM apelaría y por ello estábamos ya preparados. Nuestra posición es muy favorable ya que es un caso muy importante y la Sentencia de Primera Instancia es muy contundente contra ambos demandados.


Nuestra batalla no ha terminado aún, esto no es más que otro obstáculo que la CAM pone en nuestro largo camino para obtener Justicia. Sin embargo, seguimos entusiasmados y creemos que tenemos uno de los casos más consistentes de los de este tipo, en los que compradores no tienen avales bancarios.  

La Sentencia de Primera Instancia ha supuesto un hito y por lo tanto, el resultado de la apelación se espera con mucho interés por miles de compradores de viviendas sobre plano en España.

 

La Sentencia de Primera Instancia afirma claramente que los Bancos tienen obligaciones y responsabilidades según lo establecido por la Ley española 57/68. Esta ley se dictó para la protección del interés público en 1968 y de forma específica para proteger los depósitos de compradores en compraventas sobre plano en España. Esta ley de reforzó por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, pero aún así se ha ignorado de forma sistemática por promotores y bancos a los largo de los últimos diez años.

 

Si se hubiese respetado esta Ley durante el boom inmobiliario, los Bancos no hubiesen prestado dinero a promotores de forma tan imprudente ya que habrían estado restringidos por las obligaciones que dicha Ley les impone.

Esperemos que otros abogados vean ahora que los Juzgados reconocen que en determinadas circunstancias los Bancos tienen responsabilidades y obligaciones de acuerdo con lo establecido en la ley 57/68.

ENTREVISTA POR LA BBC RADIO 4

Keith Rule,  coordinador del FPAG fue entrevistado por Radio 4  el miércoles 11 de Julio. Puedes escuchar la entrevista en este link:

http://www.bbc.co.uk/programmes/p00vymv3



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PRESS RELEASE - CAM BANK APPEAL
19 July 2012

PRESS / MEDIA RELEASE - FOR IMMEDIATE RELEASE

 

FINCA PARCS ACTION GROUP vs CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO (CAM BANK) & SPANISH DEVELOPER, CLEYTON GES SL

APPEAL SUBMITTED BY BANCO CAM

BANCO CAM (SabadellCAM) FILES AN APPEAL AGAINST THE FIRST INSTANCE COURT JUDGMENT WHICH SENTENCED IT TO REPAY 1.5 MILLION EUROS OF PURCHASERS DEPOSITS AT FINCA PARCS

FINCA PARCS ACTION GROUP – TIMELINE OF THE LAWSUIT

  No legally required Bank Guarantees for Off-Plan deposits totalling 1.5 million Euros
  Lawsuit against CAM Bank & developer Cleyton GES SL filed in February 2011

  First Instance Court Preliminary Hearing held on 12 January 2012
  Trial held on Monday 21 May 2012 & Tuesday 22 May 2012

  Judgment released in favour of Finca Parcs Action Group on Friday 8 June 2012
  CAM Bank and Cleyton GES SL sentenced to return deposits amounting to almost 1.5   
    million Euros to the buyers with the addition of legal interest and costs
  CAM Bank appeals the First Instance Court Judgment

          

MEMBERS OF THE FINCA PARCS ACTION GROUP OUTSIDE THE FIRST INSTANCE COURT AND CAM BANK IN HELLÍN –MAY 2012

CAM BANK APPEAL

CAM Bank, recently rebranded as SabadellCAM, has filed an appeal against the Judgment of the First Instance Court in Hellín which sentenced it along with the developer Cleyton GES SL to refund buyers deposits in the case of the Las Higuericas Finca Parcs development near Murcia, Spain.

In the First Instance Judgment CAM Bank was sentenced, jointly and severally, with Cleyton GES SL to refund almost 1.5 million Euros plus interest and costs relating to 55 sales contracts for 47 members of the Finca Parcs Action Group.

The deadline for the submission of an appeal and payment of the deposits to the Court was Tuesday 10 July 2012 and the CAM Bank Appeal was dated 9 July.

The developer, Cleyton GES SL, did not appeal the First Instance Court Judgment.

RESPONSE TO THE APPEAL

The Appeal filed by CAM Bank was admitted into the Court system on 13 July and the Finca Parcs Action Group now has 10 working days to file their opposition to the appeal.

Jaime de Castro, Lawyer for the Finca Parcs Action Group, expects a favourable decision from the Albacete Appeal Court considering “the strength of the First Instance Judgment against CAM Bank and the available Case Law relating to Banks liabilities and obligations according to Spanish Law, LEY 57/1968”


PAYMENT OF 1.5 MILLION EUROS

 

De Castro also announced that payment of 1,494,710 Euros had not been made to the Court by either defendant; therefore he has now “requested the provisional execution of the Judgment while the appeal process continues”.

As for the timescales for reaching a Judgment in the Appeal, De Castro said that the Albacete Appeal Court normally resolves these cases in a reasonable time, which can be between two months and one year depending on the characteristics of each case.

Throughout the trial in May, CAM Bank maintained it was not responsible for the situation and that all irregular actions and illegalities were committed only by the developer.

MISMANAGEMENT, NEGLIGENCE & MALPRACTICE

However, regarding the involvement of CAM Bank, which claimed it has no relationship with the buyers, the judgment of the First Instance Court states that:

“The truth is that CAM knew that the payments made by buyers into accounts at their branches were on account of real estate purchases and CAM showed absolute disregard to the obligations imposed on financial institutions by LEY 57/1968 and this behaviour can be described as banking malpractice.  It is clear the off-plan deposits were used in a manner contrary to the requirements of Spanish Law, LEY 57/1968.

We must not forget that the obligation to deposit the amounts advanced to an account opened specifically for that purpose is that of the financial institution as not only does it receive the premium of the guarantees but also benefits by way of profit from the project”

SabadellCAM



CAM Bank was taken over by the Bank of Spain in July 2011 and then sold to Banco Sabadell for One Euro at the end of 2011.  The report produced for the Bank of Spain by the FROB described the many irregularities committed by the former CAM managers, especially the reckless real estate lending and the granting of annuities and pensions to senior management.

In March 2011 CAM reported profits of 38.9 million Euros, however just 3 months later its accounts showed losses of 1,136 million Euros.

In 2011 the Bank of Spain described CAM as ‘Scandalous’ and called the Bank ‘The Worst of The Worst’.

The CAM senior managers to whom the Finca Parcs Action Group took their complaint in 2009 are currently appearing in the High Court accused of committing corporate crime, price manipulation, embezzlement, fraud and misappropriation.

Last week CAM Bank was liquidated after 137 years as a Savings Bank (Caja) and the CAM business is now incorporated under the Banco Sabadell brand as SabadellCAM.




APPEAL WAS EXPECTED

Keith Rule, coordinator of the Finca Parcs Action Group said:

“We expected an appeal from CAM and were therefore prepared to respond accordingly.  We are in a good position with a high profile case and a very strong First Instance Judgment against both defendants.

Our fight is not yet over; this is just another hurdle that CAM is putting in our way on the long road to Justice.  However, we remain positive and I believe we have one of the strongest cases of its type – that of buyers without Bank Guarantees.

The First Instance Judgment was a landmark ruling and therefore the result of the appeal will be eagerly awaited by many thousands of buyers of off-plan property in Spain.

It is clear from the First Instance Judgment that Banks do have liabilities and obligations according to Spanish Law, LEY 57/1968.  This law was introduced in the public interest in 1968 specifically to protect purchasers’ deposits when purchasing off-plan properties in Spain.  It was even strengthened by the Building Act of 1999 but has been largely ignored by the developers and Banks over the past decade.

If the Law had been adhered to and properly enforced during the real estate boom then the Banks would not have lent so recklessly to builders and developers as they would have been restricted by the liabilities imposed on them by LEY 57/1968.

Let’s hope that many other Lawyers now see that the Courts do recognise that in certain circumstances Banks do have liabilities and obligations according to LEY 57/1968”

BBC RADIO 4 INTERVIEW

Keith Rule, coordinator of the Finca Parcs Action Group was interviewed by Radio 4 on Wednesday 11 July.  You can listen to that interview on the link below:

http://www.bbc.co.uk/programmes/p00vymv3



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