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Spanish Off-Plan Property - Bank Guarantees - LEY 57/68

This blog is for all those Off-Plan property purchasers in Spain who have not received Bank Guarantees for their deposit funds as required by Spanish Law, in particular LEY 57/68 Article 1.1 and 1.2 and are now at risk of losing their money.

In addition many purchasers who did receive Bank Guarantees are now finding that the Spanish Banks are refusing to honour them without legal action being taken by the purchaser.

BANK GUARANTEES - FACEBOOK PAGE
01 July 2010

Please visit the Spanish Bank Guarantees Facebook page.  Please 'join/like' the page and add your comments to the wall and discussion board.



This is just one of the ways that we will be using the media to reach out to as many people as possible who are affected by this issue of Bank Guarantees for Off-Plan property in Spain.



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BANK GUARANTEES - THE SHOCKING TRUTH
28 June 2010

THE SHOCKING TRUTH

LEY 57/1968 provides absolute protection for the Purchaser's funds paid to the Promoter in advance for a property.  The rights granted to the purchaser under LEY 57/68 are of a 'Caracter de Irrenunciables' (Inalienable Character) and are INDISPUTABLE.

However many persons and companies associated with the Real Estate and Construction Industry in Spain failed to comply with the requirements of LEY 57/68.

Some Promotors / Developers failed to comply with any or most of the requirements of LEY 57/68

Some Banks and Savings Banks are guilty of Gross Negligence and acted with a complete lack of professional due diligence.  It must be remembered that these Banks and Savings Banks are regulated by the Banco de Espana and many also carry out their business in other countries including the UK.

Some Lawyers who were being paid by the Purchasers and had a legal duty to act in the Purchasers best interests failed to carry out the relevant checks to ensure their clients funds were protected at all times in accordance with LEY 57/68.

Some Estate Agents failed to carry out any checks on the Promotor or Developer prior to marketing the developments.  Many also continued to advertise properties on developments where they knew the developer and funding bank were failing to comply with the requirements of LEY 57/68.

Some Estate Agents continued to entice purchasers by stating in their promotional material 'BANK GUARANTEES INCLUDED' when they knew that many of the clients they had already sold to on the exact same development had not received the legally required Bank Guarantees.

This is a shocking situation and many thousands of innocent purchasers are at risk of losing their hard earned money due to the negligence and greed of some Promotors, Banks, Lawyers and Estate Agents.

The Banks & Savings Banks were the 'vehicle' through which the illegal activity operated.

The Banks & Savings Banks who were funding the developers were happy to use purchasers 'unsecured deposit funds' to lessen the Banks exposure to the various developments.

The fundamental problem is that the Spanish authorities failed to ensure compliance with LEY 57/68.  For many years’ developers, banks, agents and lawyers have been allowed to ignore the requirements of LEY 57/68.

Many of the lawyers and agents received much of their business from the developers and banks; therefore it was not in their interest to attempt to stop the illegal activity because by doing so they would be 'biting the hand that feeds'.

Many thousands of innocent purchasers have been robbed by the corrupt developers and negligent banks, lawyers and estate agents.

The Banco de Espana has also failed to regulate and monitor the activity of the Banks & Savings Banks with regards to accepting off-plan deposits.
The Spanish legal system has failed to uphold the INALIENABLE RIGHTS granted to the purchaser under LEY 57/68.

The Spanish Government must also be held accountable due to the fact that for years they have ignored this problem and have failed to take the appropriate action.

The Banks, Savings Banks, Banco de Espana and the Spanish Government must collectively accept responsibility and must act immediately to ensure that by whichever means all purchasers who were not provided with the legally required Bank Guarantees receive a FULL refund of their deposit together with the addition of legal interest.

The Spanish Government together with the Banco de Espana must ensure that all those persons and entities who failed to comply with the requirements of LEY 57/68 and all those who were complicit in the illegalities committed are punished accordingly.

Legal action is now being taken by many purchasers under LEY 57/68 Article 1.2 and justice must be done in these cases if Spain wishes to go some of the way in repairing its badly damaged reputation with regards to the Real Estate and Construction Industry.



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EL ESCÁNDALO DE LA VERDAD
28 June 2010

EL ESCÁNDALO DE LA VERDAD

La Ley 57/68 establece la protección absoluta de las cantidades anticipadas por el comprador al promotor en compraventas sobre plano. Los derechos concedidos al comprador en la ley 57/68 tienen el carácter de irrenunciables y son de carácter indiscutible.  

 

Sin embargo, muchas personas y empresas relacionadas con la Construcción Inmobiliaria en España incumplieron lo establecido en la ley 57/68


Algunos promotores incumplieron algunos o todos los requerimientos de la Ley 57/68

Algunos Bancos y Cajas de Ahorro incurrieron en graves negligencias. Debe tenerse en cuenta que estos Bancos y Cajas de Ahorros están gobernados por el Banco de España y que muchas de estas entidades desarrollan actividades comerciales en algunos países extranjeros incluido el Reino Unido.

 

Algunos abogados que fueron contratados por los compradores y que tenían la obligación profesional de actuar en protección de los intereses de estos no llevaron a cabo todo lo necesario para asegurar que las cantidades entregadas por sus clientes estaban debida y permanentemente protegidas de acuerdo con lo que establece la Ley 57/68.


Algunos Agentes Inmobiliarios no hicieron todas las debidas averiguaciones antes de llevar a cabo el marketing de las propiedades.  Algunos de ellos han seguido anunciando propiedades en promociones donde sabían que el promotor y el banco habían incumplido lo establecido por la ley 57/68.

 
Algunos agentes inmobiliarios continuaron atrayendo posibles compradores al contener en sus folletos afirmaciones tales como “Avales Bancarios Incluidos”  cuando aquellos sabían que muchos de los clientes a los que ya habían vendido propiedades en dichas promociones no tenían los avales Bancarios que la Ley establece.


Esta situación es alarmante y muchos miles de compradores inocentes sufren el riesgo de perder sus ahorros ganados con toda una vida de trabajo como resultado de la negligencia y la ambición desmedida de promotores, Bancos, Abogados y Agentes Inmobiliarios


Los Bancos y las Cajas de Ahorro fueron el “vehículo” a través del cual estas actividades ilegales se llevaron a cabo.


Los Bancos y Cajas de Ahorro que financiaban las promociones no tuvieron problema en usar los depósitos de los clientes, no estando estos asegurados, a fin de aminorar el riesgo de ellos mismos en estas promociones.

 

El problema fundamental es que las autoridades españolas no han llevado a cabo un adecuado control de la ejecución de la Ley 57/68. Durante muchos años, promotores, bancos, agentes inmobiliarios y abogados han incumplido impunemente la Ley 57/68.


Muchos de los abogados y agentes recibieron gran parte de su clientela de los promotores y los Bancos; por lo tanto no tenían interés en acabar con prácticas ilegales ya que ello suponía “morder la mano que te da de comer”

 

Muchos miles de compradores inocentes han sufrido el robo de promotores corruptos y bancos, abogados y agentes inmobiliarios negligentes.


El Banco de España también ha incumplido sus obligaciones de regular y controlar la actividad de los Bancos y Cajas de Ahorros en relación con las entregas de cantidades a cuenta de acuerdo con la Ley 57/68.

 

El sistema legal español no ha protegido adecuadamente los derechos IRRENUNCIABLES que se concedieron a los compradores a través de la ley 57/68.

 

El Gobierno español también es responsable ya que durante años ha ignorado este problema y no ha tomado las medidas necesarias.

 

Los Bancos, Cajas de Ahorros, Banco de España y el Gobierno español deben aceptar su responsabilidad conjunta y actuar inmediatamente para asegurar que de la forma que sea todos los compradores a los que no se les dio las garantías bancarias requeridas por Ley reciban la devolución de todas las cantidades que entregaron, con los intereses legales.  

 

El Gobierno Español junto con el Banco de España debe asegurarse de que todas aquellas personas que no otorgaron o no se aseguraron de la existencia de estas garantías de la ley 57/68 y todos aquellos que fueron cómplices de dichas ilegalidades reciban el castigo merecido.

En la actualidad, muchos compradores han emprendido acciones legales al amparo del artículo 1.2 de la ley 57/68. Debe hacerse justicia si España quier recuperar parte de la reputación que ha perdido debido a las actividades ilegales de la industria inmobiliaria.

 



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