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Spanish Off-Plan Property - Bank Guarantees - LEY 57/68

This blog is for all those Off-Plan property purchasers in Spain who have not received Bank Guarantees for their deposit funds as required by Spanish Law, in particular LEY 57/68 Article 1.1 and 1.2 and are now at risk of losing their money.

In addition many purchasers who did receive Bank Guarantees are now finding that the Spanish Banks are refusing to honour them without legal action being taken by the purchaser.

LEY 57/1968 - APPEAL COURT RULING AGAINST A BANK
28 December 2012

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE LLEIDA - 17 OCTOBER 2012
LEY 57/1968 - APPEAL COURT DECISION RULING AGAINST THE BANK - BANCO MARE NOSTRUM:

This is an excellent decision. It is very similar to the Finca Parcs case in which CAM knowingly accepted off-plan deposit funds and failed to issue or verify the existence of the corresponding Guarantees.

Banco Mare Nostrum provided very similar arguments to CAM in the Finca Parcs case:

Banco Mare Nostrum argued: “The bank cannot force the developer (their client) to open a Special Account nor can it prevent the developer from receiving income for off-plan purchases into the normal current account. It cannot control the purpose for which those funds are used. It does not have an obligation to advise homebuyers on the provisions of LEY 57/1968. It considers that the director of a Bank is not required to meet the obligations set out in LEY 57/1968”

But the Magistrate thought otherwise:

“The appeal first requires us to determine the content, target and scope of the obligations of LEY 57/1968”

“It is clear, therefore, that this Law establishes two obligations on the sellers of homes under construction. These obligations are first, to open a special account in a financial institution where you only enter the prepayments received from buyers and which can only be used to meet the costs arising from the construction of housing. Secondly, it must provide the buyer with a bond in the form of a guarantee given by a financial institution or an insurance certificate from a registered insurance company to enable the buyer to claim a refund should the housing not be delivered within the contractually stipulated time. Banco Mare Nostrum considers that these obligations are only the responsibility of the developer/promoter”.

The Magistrate continues:

“Now, if you perform a careful reading of the Law you can easily see that it also establishes an obligation for financial institutions, since it has a prerequisite for the seller (promoter) to open the special account referred to in Article 1 for which there must be an endorsement or insurance certificate guaranteeing repayment of the amounts received from buyers and it is the financial institution that must comply with this obligation because the precept has mentioned that ‘For the opening of these accounts or deposits the bank or savings bank under its responsibility must require the guarantee referred to in the previous condition’”

“Consequently, the bank is ultimately responsible for the establishment of the guarantee or insurance, so it should require its constitution as a prerequisite to opening the Special Account by Law. Failure to open the special account and the lack of guarantee or insurance affects the legal liability of the financial institution. Here appears the first breach of duty of care by Caixa Penedés (Banco Mare Nostrum), which argues that the director of its office is not required to know LEY 57/68 or the obligations established therein, because, as you can see, Article 1 lays down obligations which are directed at financial institutions”.

“In this case the seller (promoter) also took a mortgage with Caixa Penedés (Banco Mare Nostrum) to finance the property development in which a house was sold to the plaintiffs. The Bank Branch Director knew that during the construction phase some homes were sold and had seen one of the private contracts of sale. He also knew that the buyers were the plaintiffs in this case. He knew that the payment made by the buyers in his branch to the developers account in his branch was precisely to make the first payment of the house purchase. It is evident, therefore, that in this case ignorance of the law is not excusable, nor can the defendant bank justify escaping its legally established liability on the simple basis that it was the developer that failed to open the Special Account”.

“The Bank attempted to avoid a legally established obligation which is an attitude that borders on fraud of the Law. The Bank displayed a total inaction in this case, without which the harmful outcome for the plaintiffs would not have occurred because if the Bank had acted in accordance with the Law the buyers could have at least been able to recover the money advanced through the legally established guarantees. The alleged ignorance of the Law on behalf of the Bank is inexcusable”.

“One must take into account that Article 7 of LEY 57/68 grants rights to the buyers which are inalienable”.


The Sentence revokes the judgment of the First Instance Court No. 5 of Lleida and instead condemns the Bank to refund to the buyers the deposit amount of 61,471.50€ plus statutory interest less any amount that can be recovered by the buyers through the bankruptcy proceedings of the developer Habitatges Roure-Arnó.

The Bank is also condemned to pay the costs of the First Instance Trial.


This is an excellent Judgment that has many similarities to the Finca Parcs case.
 



Like 0        Published at 23:09   Comments (1)


TRAMPOLIN - A MONUMENTAL FRAUD
10 December 2012

ARTICLE FROM LA VERDAD – 9 DEC 2012:

TRAMPOLIN HILLS

1507 POTENTIAL VICTIMS

VALUE OF FRAUD - APPROX 62 MILLION EUROS

VICTIMS FROM 34 SPANISH PROVINCES AND 6 EUROPEAN COUNTRIES

ILLEGAL AND WORTHLESS BANK GUARANTEES ISSUED BY SWISS FINANCIAL CORPORATION WITH HEAD OFFICE IN PANAMA - NOT LICENCED TO OPERATE IN SPAIN.

WHAT ABOUT THE BANKS THAT ACCEPTED THE OFF-PLAN DEPOSITS?

THEY HAD AN OBLIGATION ACCORDING TO LEY 57/1968 TO ISSUE OR TO VERIFY THE EXISTENCE OF THE CORRESPONDING BANK GUARANTEES….THEY DID NEITHER.

THE BANKS CLEARLY COLLABORATED WITH THE DEVELOPER…..See my article from 2010 – it was not written specifically about Trampolin Hills, but it is typical of what so many banks & developers did to unsuspecting and innocent victims:

www.bankguaranteesinspain.com/truth.htm

www.bankguaranteesinspain.com/verdad.htm


Más de 40 alicantinos reclaman 1,4 millones por una estafa inmobiliaria

El monumental fraude en dos urbanizaciones fantasma en la Región de Murcia deja atrapados también a otro medio centenar de clientes valencianos

09.12.12 - 01:43 – LA VERDAD | MURCIA/ALICANTE.

 

LAS CIFRAS

1.507 Potenciales perjudicados figuran en la causa

62 Millones de euros ronda el montante total del fraude

34 Provincias españolas y 6 países europeos albergan a las víctimas de Trampolín Hills

Cerca de un centenar de ciudadanos de la Comunitat Valenciana se ha personado en la investigación judicial de la monumental estafa supuestamente cometida por los administradores de las sociedades Trampolín Hills Golf Resort y Trampolín Royal Dream en la Región de Murcia. Entre los 1.507 potenciales afectados figuran al menos 44 clientes de la provincia de Alicante, que han perdido en su conjunto 1.375.1282 euros que invirtieron para la compra de viviendas en dos urbanizaciones que nunca llegaron a construirse en las localidades de Campos del Río y Albudeite. El listado de víctimas personadas en las diligencias, al que ha tenido acceso este diario, incluye también a 49 residentes en la provincia de Valencia cuyas pérdidas ascienden a casi 1,2 millones en total.

Muchos de los estafados, de los que 500 ejercen ya la acusación particular contra los sospechosos, proceden de seis países europeos (Alemania, Bélgica, Irlanda, Noruega, Francia e Inglaterra). Los demás son españoles que están distribuidos por 34 provincias. El montante del fraude puede superar los 62 millones de euros.

Todas esas cifras están recogidas en el auto por el que el titular del Juzgado de Instrucción número 2 de Mula (Murcia), Miguel Ángel Comesaña Álvarez, acaba de remitir las actuaciones a la Audiencia Nacional, al considerar que debe ser este órgano el que asuma la investigación dada su envergadura.

Cinco años de pesquisas

El magistrado, que ha tramitado las denuncias durante cinco años, basa su decisión en virtud «del extraordinario número de afectados y de su dispersión geográfica, la magnitud de los perjuicios y la complejidad de los hechos investigados, que implican aspectos de naturaleza mercantil, urbanística, contable y de regulación transfronteriza».

Por esta estafa están imputados entre otros los administradores de las sociedades Trampolín Hills y Trampolín Royal, Antonio Martínez González, más conocido como 'Antonio el Gitano', y Rafael Aguilera Serna, así como el actual alcalde y el anterior de Campos del Río, Miguel Navarro y Ricardo Valverde, respectivamente.

Los promotores impulsaron sendas urbanizaciones de 2.570 y 350 viviendas en ese municipio y Albudeite, en la comarca murciana del Río Mula, que nunca llegaron a construirse. Los sospechosos recibieron ingentes cantidades de dinero que garantizaron con avales falsos o ficticios, según el juez.

El primero de los proyectos urbanísticos fue el iniciado por Trampolín Hills Golf Resort después de que una sociedad «hermana», Solera El Trampolín, hubiera adquirido unos extensos terrenos en el paraje de El Barril de Abajo, en Campos del Río.

Allí pretendía promover, en apariencia, 2.570 viviendas y un campo de golf, para lo cual el 31 de mayo de 2005 suscribió un convenio urbanístico con el Ayuntamiento. El 16 de marzo de 2006 firmó otro convenio que ampliaba la superficie edificable de 1,2 millones de metros cuadrados a 2,6 millones, pese a que la mercantil solo era propietaria del 92,32% de los terrenos y de que respecto de algunos solo tenía una opción de compra.

Esa superficie nunca se llegó a recalificar, pues la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transportes de la Región de Murcia declaró la inviabilidad del plan porque presentaba deficiencias referidas a los recursos hídricos y al impacto ambiental.

Pese a todos los inconvenientes señalados, la empresa realizó entre marzo de 2005 y el año 2008 «una amplia campaña publicitaria a través de Internet y de oficinas y agencias inmobiliarias para la venta de viviendas». Cientos de compradores de toda España y de varios países europeos, sobre todo de Gran Bretaña, comenzaron a adquirir viviendas, por las que abonaban entre 3.000 y 6.000 euros en concepto de reserva y entre 18.000 y 30.000 a la firma del contrato.

Algunas de las víctimas de la provincia de Alicante fueron captadas a través de la agencia inmobiliaria Creditofacil Aldecasa S.L., domiciliada en Elche. Sus responsables también cayeron en el engaño, pues adquirieron en nombre propio diecisiete viviendas de la promoción.

En los contratos de compraventa se informaba de la situación administrativa en la que se encontraba el plan parcial pero dicha información «era engañosa», según afirma el juez en su auto, ya que se daba por supuesta la propiedad de Trampolín Hills sobre todos los terrenos, cuando sobre una parte solo tenía una opción de compra, al tiempo que daba por segura la recalificación del suelo y la la concesión de la correspondiente licencia».

Los promotores también vulneraron la Ley 57/1968 sobre Percepciones de Cantidades Anticipadas, que obliga a garantizar la devolución de las entregas a cuenta mediante un contrato de seguro o un aval solidario en previsión de que las viviendas no se lleguen a construir y a que los fondos sean ingresados en una cuenta bancaria especial y que solo se pueda disponer de ellos para atender a gastos de las obras.

Fines particulares

Antonio Martínez y Rafael Aguilera ingresaron el dinero en cuentas corrientes ordinarias de La Caixa, CAM y Cajamar, de modo que obtuvieron «una financiación gratuita sin acceder a créditos bancarios y sin que se hubiera llegado a construir nada más que un edificio de oficinas y cuatro viviendas piloto», señala el auto. O bien destinaron esos cientos de miles de euros a fines particulares.

En Albudeite sucedió prácticamente lo mismo. El 25 de septiembre de 2006, la sociedad Solera el Trampolín firmó un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de esa localidad para la recalificación de 244.000 metros cuadrados, en los que pretendía construir 350 viviendas y un campo de golf.

El plan quedó paralizado por incumplimientos contractuales de la propia promotora. Sin embargo, ésta realizó una campaña publicitaria durante 2007 para captar clientes. Unos 80 cayeron en el engaño.

Una entidad suiza con sede en Panamá

09.12.12 - 01:39 – LA VERDAD - RICARDO FERNÁNDEZ | MURCIA.

Si las cuentas no estaban protegidas conforme a la ley, lo de los avales era todavía peor. En muchos contratos se ofreció un «aval empresarial» otorgado por la propia sociedad Trampolín Hills o por Solera El Trampolín pese a que ambas tenían un capital social de 3.000 euros y, por ello, ofrecían «un ínfimo respaldo», por no decir ninguno. «Dicha garantía era una mera ficción tendente a crear una apariencia de solvencia y a captar la confianza de los compradores para que entregaran las cantidades», según el juez.

Cuando una inmobiliaria que había adquirido 17 viviendas exigió mayores garantías, los administradores de Trampolín Hills suscribieron en septiembre de 2006 una póliza de afianzamiento colectivo con Swiss Financial Corporation S.L., que ya apareció en la inmensa mayoría de los contratos ulteriores, que fueron cientos.


Esta mercantil aseguraba tener oficinas en Sevilla y su domicilio social en Luxemburgo, cuando lo cierto es que tenía su sede en Panamá. Además, no estaba autorizada a operar en España ni por la Dirección General de Seguros ni está inscrita en los registros del Banco de España, por lo que tales avales eran simplemente papel mojado.


Para el titular del Juzgado de Instrucción 2 de Mula, Miguel Ángel Comesaña, existe una «innegable conexión» entre la estafa de la urbanización de Campos del Río y la perpetrada supuestamente con la de Albudeite.

Los contratos tenían idénticas estipulaciones e incluso la misma referencia al modelo de vivienda (»Macarena»). También se acompañaban del aval de Swiss Financial Corporation como garantía.

 



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