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Spanish Off-Plan Property - Bank Guarantees - LEY 57/68

This blog is for all those Off-Plan property purchasers in Spain who have not received Bank Guarantees for their deposit funds as required by Spanish Law, in particular LEY 57/68 Article 1.1 and 1.2 and are now at risk of losing their money. In addition many purchasers who did receive Bank Guarantees are now finding that the Spanish Banks are refusing to honour them without legal action being taken by the purchaser.

Cláusula Suelo - Minimum Interest Rate on Spanish Mortgages
07 April 2011 @ 02:03

CLÁUSULA SUELO

This is not connected with the Bank Guarantee issue, however it is another example of the Spanish Banks and Savings Banks acting in an abusive manner and totally against the consumer.

'Cláusula Suelo' is a clause that is included in many variable rate Spanish mortgages.  This clause includes a floor limit level of interest below which the rate cannot fall irrespective of the rate of the Euribor / Libor to which the mortgage may be linked.

Here's how it works:

For this example let us imagine the mortgage is a variable rate mortgage linked to the Euribor and was taken out in 2006 when the Euribor was around 3.5%.  The bank would offer you the mortgage at a 'variable tracker' rate of say Euribor + 1%.  So that would mean that initially you would pay interest of 4.5%. (3.5% + 1%)

The 'Cláusula Suelo' included a floor limit or minimum rate of interest that could be charged of say 4.25% and an upper limit of say 11%.  Bear in mind at this point that the long term historical average rate of the Euribor is around 3% and the highest rate the Euribor has ever been is around 5.5% and you will see that the 11% (or higher in some cases) upper limit is totally unrealistic and would probably never come into effect during the term of the mortgage.

During 2009 and 2010 the Euribor fell to around 1.5%.  So you would think on the example we are looking at which is at the rate of Euribor + 1% you would then pay interest of 2.5%.  But no - because when the Euribor went lower than 3.25% which was in early 2009 the floor limit or 'Cláusula Suelo' kicked in and your interest rate would be a minimum of 4.25%.

So you would never have the benefit of the low rate of the Euribor.

So this clause was very much in favour of the Banks and they have been reaping the benefits over the past 2 or 3 years.  At the time of taking out the mortgage most Banks failed to explain this clause as they knew the rates set in the clause were totally in favour of the bank and very much against the consumer.  It was just hidden in the small print.

Many people probably do not realise they have this clause in their Spanish mortgage.  It is worth checking.

You can use the template letter below to send to your bank to advise them to remove the 'Cláusula Suelo', recalculate the interest charged and credit you with the amount owed.

Maybe ask somebody who understands a little Spanish to help you and fill in the relevant parts of the letter below with your Banks name and the interest rate details etc.  You need to put the address of the Bank and the managers name at the top, fill in the date, enter the minimum rate of interest in the first paragraph where the red dots are, enter the name of your Bank in the 5th paragraph where it is marked in red, put your name and NIE number at the bottom, sign the letter and post it to your bank together with a copy of your latest mortgage statement (for ease of reference).

If your Bank fails to respond within the 30 days then instruct your Lawyer to send them a letter by Burofax.  If they still do not remove the clause and recalculate the interest you can consider taking legal action against them.

Good luck and please let us know how you get on.

There is a thread on the main forum regarding this topic:

http://www.eyeonspain.com/forums/posts-long-13065.aspx

Kind regards

Keith

CARTA TIPO PARA SOLICITAR LA ELIMINACIÓN DE LA CLÁUSULA DE LÍMITE MÍNIMO DEL TIPO DE INTERÉS Y EL REINTEGRO DE LAS CANTIDADES INDEBIDAMENTE COBRADAS COMO CONSECUENCIA DE LA APLICACIÓN DE LA MISMA.

Banco/ Caja.............

Oficina.............

A/Att.

Sr. Director

                                                                                                           En..................., a........ de........... de 2011

 

Distinguido Sr. Director:

Me dirijo a usted como titular del préstamo/crédito en cuyo contrato la entidad ha incorporado una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del .... por ciento. A efectos de facilitarles una completa y más rápida identificación, acompaño fotocopia de un recibo de dicho préstamo/crédito.

A este respecto, indicarles que la mencionada cláusula, coloquialmente conocida como “cláusula suelo”, comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de esta cláusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia de esa entidad como prestamista.

Estas consideraciones, han sido recogidas por la reciente Sentencia del Juzgado de lo Mercantil Número Dos de Sevilla, declarando estas claúsulas suelo abusivas por aplicación del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y por tanto han sido sancionadas con la nulidad de pleno derecho, debiendo tenerse por no puestas en el contrato.

Los demandantes en dicha acción, representantes de Ausbanc, han solicitado al  Banco de España,  Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) y  Asociación Española de Banca (AEB) que asuman la Sentencia y obliguen a las entidades financieras a abstenerse de incluir estas prácticas para evitar la presentación de más demandas.

Con anterioridad, el Pleno del Senado aprobó por unanimidad, en fecha 23 septiembre de 2009, una moción del Grupo Parlamentario Popular en la que se reclama al Gobierno la puesta en marcha de medidas que eviten el abuso de algunas entidades bancarias por la aplicación de estas cláusulas, habiéndose iniciado los mecanismos necesarios para ello. Por todo lo expuesto, y dado que lamentablemente el Banco/Caja.......... decidió incorporar en mi contrato de préstamo esta cláusula de límite mínimo de tipo de interés, por medio del presente escrito, LES REQUIERO:

PRIMERO.- La inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo/crédito (cláusula suelo), al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado.

SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera.

TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta. En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías-, reciba un cordial saludo,

Nombre y domicilio                                                                       Recibido y conforme (sello de la entidad)

NIE  y firma

 

ANEXO:. Se deberá acompañar de fotocopia de un recibo del préstamo.





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1 Comments


GABRIEL PEREZ said:
03 May 2011 @ 12:46

Sres.
Me dirijo a ustedes pararealizarles la siguiente consulta. En el
año 2009 solicite a Caja de Jaen hoy Unicaja el aplazamiento
del pago de capital por unos meses planteandoles pagar intere
ses por ser imposible acometer los pagos totales al cual que co-
testaron que no sin prestarme ningun tipo de atencion, el caso
es que estos señores me han ejecutado el prestamo y sacan a
subasta mi inmueble a pesar de estar incluida la CLAUSULA
SUELO leonina que ahora me he podido enterar
Si reclamo la devolucion de las cantidades indebidamente co-
bradas que son muy importantes ya que es sobre un credito de
540.000€ podria paralizar la subasta??
Les ruego tengan a bien contestarme lo antes posible y por fa-
vor aconsejarme a quien me dirijo.
Gracias de antemano. Atte
Gabriel Perez ( E-mail gpg.gabriel@hotmail.com )

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